Wohnfläche

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von sog. Zubehörräumen wie Keller oder Dachräume, von Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäfts- und Wirtschaftsräumen. Die Gesamtwohnfläche bildet eine wichtige Grundlage für die Finanzierungsplanung und die Darlehensbewilligung. Daraus ergibt sich eine aussagekräftige Grundlage für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens.

2006 standen jedem Bürger in Deutschland im Durchschnitt 43 Quadratmeter zur Verfügung, in Westdeutschland 44,1 m², in Ostdeutschland 38,6 m². Die Wohnungen hatten durchschnittlich 90,4 m², im Westen 94 m², im Osten 77 m². 2006 standen etwa acht Prozent der Wohnungen in Deutschland leer, im Westen 7 Prozent, im Osten 12 Prozent. Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung: Seit dem 1. Januar 2004 gilt ersatzweise für die II. BV die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die wichtigsten Änderungen sind: Balkone, Dachterrassen, Loggien etc. sind in der Regel nur noch zu einem Viertel (bis höchstens zur Hälfte bei entsprechender Qualität und qualitativer Bewertung) ihrer Fläche anrechenbar. Der Begriff Terrasse ersetzt den Begriff gedeckter Freisitz. Ein Sichtschutz wird folglich nicht mehr vorausgesetzt. Beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche hinzugerechnet. Sind diese nicht beheizt, so geht deren Fläche nur zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. Die Grundflächen sind nach den lichten Maßen zwischen den bekleideten Bauteilen, also nach den Fertigmaßen zu ermitteln. Berechnung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung: Diese Berechnungsmethode wird für Neubau seit dem 31. Dezember 2003 nicht mehr verwendet und wurde durch die Wohnflächenverordnung vom 1. Januar 2004 abgelöst.

Bei der Ermittlung der Wohnfläche, auf der Grundlage der II. Berechnungsverordnung (§§ 42-44; Verkündungstag 17. Oktober 1957), sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, mit einer lichten Höhe zwischen ein und zwei Metern zur Hälfte und mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter nicht anzurechnen. Zum Wohnbereich zählende Balkone, Loggien, Terrassen können mit bis zu 50 Prozent ihrer Fläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet werden. Die Grundflächen der Räume können wahlweise aus den Rohbau- oder Fertigmaßen ermittelt werden. Werden die Rohbaumaße für die Berechnung zu Grunde gelegt, so sind die errechneten Flächen um drei Prozent zu kürzen. Die II. BV galt rechtlich nur für preisgebundenen Wohnraum. Ihre §§ 42-44 fanden nach Aufhebung der DIN 283 im Jahr 1983 aber auch Anwendung für die Ermittlung der Wohnfläche im freifinanzierten Wohnungsbau. Berechnung der Wohnfläche nach DIN 283/277 - Teil 2 der DIN 283 wurde 1983 ersatzlos zurückgezogen, Teil 1 wurde 1989 zurückgezogen. Sie wurde aber mangels Neuregelung auch weiter angewendet und hat sich zu einer anerkannten Regel der Technik entwickelt. Die DIN 277 kennt die Definition Wohnfläche nicht, sondern den allgemeiner gehaltenen Begriff der Nutzfläche, sie ist als Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche ungeeignet.

Aus baustatischer Sicht müssen Wohnräume in Deutschland nach DIN EN 1991-1-1 und DIN EN 1991-1-1/NA für eine Nutzlast von 1,5 kN/m2 ausgelegt werden. Lediglich Decken mit nicht ausreichender Querverteilung, z.B. Holzbalkendecke, sind für 2,0 kN/m2 zu bemessen. Für Räume mit nur gelegentlichem Aufenthalt, zum Beispiel Spitzböden (für Wohnzwecke nicht geeigneter, aber zugänglicher Dachraum bis 1,8m lichter Höhe), ist eine Nutzlast von 1,0 kN/m2 vorgeschrieben. Eine Umwidmung dieser Nutzflächen zu Wohnflächen ist häufig nicht wirtschaftlich möglich. Die oben erwähnten Terrassen, Balkone und Loggien müssen nach DIN EN 1991-1-1 und DIN EN 1991-1-1/NA mit einer Nutzlast von 4,0 kN/m2 bemessen werden. Bis zur Einführung von DIN 1055-3 im Jahr 2006 wurden diese Flächen mit 5,0 kN/m2 bzw. bei einer Fläche über 10,0 m² mit 3,5 kN/m2 bemessen. Der nachträgliche Einbau z.B. einer Loggia im Dachboden ist somit in den meisten Fällen sehr aufwändig.

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