Am Freitag (27.03.2020) soll das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie den Bundestag passieren. Mit der Neuregelung sollen Mieter vor dem Verlust der Wohnung oder der Gewerberäume geschützt werden. Hieraus ergeben sich für Mieter und Vermieter wesentliche Neuregelungen.

Zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung

Für Wohnraum- und Gewerbemieter, aber auch für Pächter gilt für Mietrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 03.06.2020 entstehen, eine Kündigungsbeschränkung. Jedoch muss eine Glaubhaftmachung zwischen COVID-19 und der Nichtleistung erbracht werden. Eine individuelle Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist nicht möglich. Wichtig ist, dass es sich nur um eine Kündigungsbeschränkung handelt. Die Verordnung greift nicht in das Dauerschuldverhältnis ein und rechtfertig auch kein Leistungsverweigerungsrecht (Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1) . Die Verfolgung und Durchsetzung von Zahlungsansprüchen kann beibehalten werden.

Kündigungen

Die Kündigungsbeschränkung gilt nur für den Fall, dass die Auswirkungen auf die COVID-19-Pandemie beruhen. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf einen anderen Grund, z.B. Zahlungsunwilligkeit oder mietvertragswidriges Verhalten dann sind Kündigen nicht ausgeschlossen.

Glaubhaftmachung

Es kann nicht einfach automatisch davon ausgegangen werden, dass die Nichtzahlung der Miete im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie stehen. Vielmehr hat der Mieter Tatsachen darzulegen, die darauf schließen. Dies kann entweder durch eine Versicherung an Eides Statt oder durch andere geeignete Nachweis geschehen.

Gewerbeimmobilien

Mieter von Gewerbeimmobilien können einen Zusammenhang zwischen Nichtleistung und COVID-19-Pandemie insbesondere dadurch glaubhaft machen, dass der Unternehmensbetrieb im Rahmen der Bekämpfung durch Rechtsverordnung oder behördlicher Verfügung untersagt bzw. erheblich eingeschränkt ist. Fallen die Gewerbebetriebe nicht unter eine solche Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung können glaubhaft machen, dass sie sich um staatliche Hilfe bemüht haben. Nicht zuletzt sollte aber versucht werden, wirtschaftliche und partnerschaftliche Lösungen zu finden. Da die Zeiten derzeit sehr unberechenbar sind, sollten eventuelle Mietnachlässe und Zahlungsaufschübe nicht langfristig, sondern zeitlich befristet gestaltet werden, um sich der jeweiligen Lage anpassen zu können.